Nachtrag: Die Fragen und Antworten Andreas Kuhl zum Baugebiet Dollenstück

A. Vertrag

1. Herkunft der Änderungen.
   Laut Niederschrift vom 14.09.2026 gingen am 11.09.
   Änderungswünsche des Investors ein, die Verwaltung und Gemeindevorstand damals noch nicht bewerten konnten. Welche der Änderungen gegenüber der Fassung vom 09.09. gehen auf den Investor zurück – insbesondere § 7 (sonstige Kosten am
   Regenrückhaltebecken trägt die Gemeinde), § 8 (Zusatz „ausgelöst durch dieses Baugebiet“, Zusicherung zum Feldweg Verlängerung Gartenstraße), § 11 Nr. 3 (Streichung der Vergabekriterien) und § 12 Nr. 3 (Schlussrate an 80 %
   Vermarktungsstand statt Bezugsfertigkeit) –, und wie bewertet die Verwaltung sie heute?
   Die Änderungswünsche des Investors und die Änderungen, die tatsächlich umgesetzt wurden, sind in der beigefügten Tabelle gegenübergestellt.
2. § 12 – Fälligkeit und Sicherung des Folgekostenbeitrags.
   Dass Eigenbebauung jetzt mitzählt, ist eine Verbesserung. Offen bleibt: Die Raten (50 /20 / 30 % bei 50 / 70 / 80 % Vermarktungsstand) haben keinen spätesten Zahlungstermin
   und keine Sicherheit; Eigenbebauung zählt erst ab „abschließender Fertigstellung“. Wird eine Schwelle nicht erreicht, wird die Rate nie fällig – die Schlussrate allein beträgt rund
   346.500 €.

• Bis wann sind die Raten spätestens zu zahlen, und wie sind sie gesichert?
  Eine Absicherung erfolgt nicht. Für eine Zahlungsfrist könnte eine Monatsfrist mit eingearbeitet werden.
• Der Preisdeckel von 310 €/m² gilt nach § 11 Nr. 1 nur „im Rahmen des ersten Verkaufs von Baugrundstücken“. Gilt er auch, wenn der Investor selbst bebaut und fertige Häuser veräußert?
  Bei Bauträgerverträgen werden aus steuerlichen und kündigungsrechtlichen Gründen (Kündigung nur des Bauvertragsteils) die Kaufpreise für Grund und Boden und Bau getrennt ausgewiesen.

3. § 11 Nr. 3 – Vorrang ohne Maßstab.
   Bewerbungen bei der Gemeinde sind „vorrangig“ zu berücksichtigen; der Halbsatz „nach den Vergabekriterien der Gemeinde“ ist gestrichen. Am 02.03.2026 teilte die
   Verwaltung dem Bau- und Verkehrsausschuss mit, die Kriterien würden „noch beraten und beschlossen“ und der Kriterienkatalog werde „vom Investor eingehalten“.

• Warum wurde der Verweis gestrichen, und wann beschließt die
  Gemeindevertretung Vergabekriterien, die Vertragsbestandteil werden?
  Durch die Formulierung wird auf jeden Fall sichergestellt, dass die Bewerbungen der Gemeinde vorrangig berücksichtigt werden. Bei der Datenweitergabe an den Investor nehmen wir verwaltungsseitig eine Sortierung vor. (Siehe Protokoll HuF 06.10.2026)

4. § 8 – Knoten L 3054 / Gießener Straße.
   Die Vorlage hält fest, dass bei unzureichender Lösung „über eine Nachrüstung einer Lichtsignalanlage nachgedacht werden“ soll; Hessen Mobil hat am 26.01.2026 festgelegt, dass spätere Maßnahmen „zu Lasten“ der Gemeinde gehen. Anmerkung der
   Verwaltung: Hessen Mobil hat lediglich die Aussage getroffen, dass momentan kein Kreisverkehr verlangt wird. Eine Kostenregelung hat Hessen Mobil nicht getroffen. Die
   Kostentragung des Investors gilt jetzt nur für Maßnahmen, die „durch dieses Baugebiet ausgelöst“ sind.

• Wer trägt die Kosten einer späteren Ampel oder eines Kreisels, wenn der Investor die Auslösung bestreitet?
  In einem Abstimmungstermin mit Hessen Mobil wurde ein Kreisverkehr mündlich verworfen. Wir werden ggf. nochmal neue Erkenntnisse zum Kreisverkehr im Rahmen der Offenlage erhalten.
  Wenn der Investor die Auslösung durch das Baugebiet bestreitet, muss das durch eine Verkehrszählung nachgewiesen werden.
• Welche Tragweite hat die Zusicherung der Gemeinde zum Feldweg in Verlängerung der Gartenstraße?
  In dem Vertrag wird festgehalten, dass der Investor den Weg nicht ausbauen muss und er wie bisher bestehen bleibt.

5. § 7 – Regenrückhaltebecken und Wasserversorgung.
   Das RRB soll nun oberhalb der L 3360 entstehen; „sonstige Kosten“, die nicht mit der Erschließung zusammenhängen, trägt die Gemeinde. Die Einzäunung ist laut Vorlage noch offen. Zudem muss nach Auskunft des ZMW der Hochbehälter Rechtenbach
   „voraussichtlich erweitert werden“.

• Nach welchem Maßstab wird zwischen Investor- und Gemeindeanteil abgegrenzt, mit welcher Größenordnung rechnet die Verwaltung, und ist der Grunderwerb für den neuen Standort gesichert?
  Die Kosten für den Grunderwerb und die Errichtung des RRB trägt der Investor.
  Sollte aufgrund des bereits bestehenden Gewerbe- und Sondergebietsflächen im Bereich Dollenstück eine Abwasservorbehandlung notwendig sein, muss die
  Gemeinde diese Kosten übernehmen. Die Kosten können zwischen 30.000 € und 40.000 € betragen.
• Wer trägt die Kosten der Einzäunung und einer Erweiterung des Hochbehälters, und warum ist dazu nichts im Vertrag geregelt?
  Die Kosten der Einzäunung sind vom Investor zu übernehmen. Aus Sicht der Verwaltung ist eine Einzäunung aufgrund der aktuellen Rechtsprechung erforderlich.
  Die Kosten der Erweiterung des Hochbehälters sind in § 7 Nr. 9 des
  Vertragsentwurfes aufgelistet und vom Investor zu übernehmen. Im Moment wird noch mit dem Wasserversorger geklärt, ob eine Erweiterung notwendig ist.

6. § 12 – Kita-Beitrag auf Basis von 115 Wohneinheiten.
   Der Beitrag von 1.155.038 € beruht auf 115 WE und 23 Plätzen. Laut Vorlage werden in WA 6A und WA 6B nun bis zu 6 Wohneinheiten zugelassen und im Urbanen Gebiet 1 drei statt zwei Vollgeschosse – die Zahl der Wohneinheiten steigt also. Zugleich sind nach
   dem Bericht im Ausschuss für Jugend, Soziales und Umwelt vom 31.08.2026 derzeit 65,5 Kita-Plätze nicht belegt.

• Warum fehlt eine Nachberechnung je zusätzlicher Wohneinheit?
  Im Verhältnis kann man die Folgekosten auch für eine höhere Anzahl von Wohneinheiten neu berechnen. Dies wird sich aber voraussichtlich auf den Kaufpreis der Grundstücke auswirken.
• Für welche konkrete Maßnahme ist der Betrag vorgesehen, und wie wird die nach § 11 Abs. 2 BauGB erforderliche Kausalität angesichts freier Plätze begründet?
  Folgekosten können sowohl für 5 Jahre zurückliegende als auch für 5 Jahre in der Zukunft liegende investive Kosten (zum Beispiel auch für grundhafte Sanierungen) berechnet werden.
  Der Folgekostenbetrag ist nicht zweckgebunden einzusetzen.

7. Ökopunkte und gemeindeeigene Flächen für den Ausgleich.
   § 8 Nr. 7 legt die Kosten des Ausgleichs dem Investor auf. Die Gemeinde stellt dafür aber eigene Werte bereit: 178.556 Ökopunkte aus ihrem Ökokonto und rund 27.199 m²
   gemeindeeigene, verpachtete Flächen für die Blühflächen. Dazu enthält der Vertrag weder Vergütung noch Nutzungsentgelt noch Sicherung. Im Ältestenrat am 09.09.2026 ist die Frage „Wer beschließt die Ausgleichsflächen?“ als offen protokolliert.
8. Mit welchem Wert werden Ökopunkte und Flächen angesetzt, und warum werden sie unentgeltlich zugeordnet?
   Grundsätzlich ist in § 7 Nr. 7 des Vertragsentwurfs geregelt, dass der Investor für die Kosten des Naturschutzausgleichs aufkommen muss. Ein Ökopunkt hat gem. Hessischer Kompensationsverordnung einen durchschnittlichen Wert von 0,40 € zzgl. eines anteiligen Bodenwertes. Es wird ein separater Vertrag für den Verkauf der Ökopunkte geschlossen. Es erfolgt eine separate Sitzungsvorlage zum Satzungsbeschluss.
9. Wer trägt Pachtausfall, Pflege und Monitoring auf Dauer, und wie wird die Nutzung gesichert?
   Nach § 3 Abs.4e Städtebaulicher Vertrag muss der Investor die naturschutzfachlichen Maßnahmen und nach § 7 Nr. 7 die Artenschutzrechtlichen Maßnahmen umsetzen und somit auch die Pachtausfall und Pflegekosten übernehmen.
   Die Nutzungen werden über Dienstbarkeiten gesichert. Die Kosten dazu muss der Investor ebenfalls übernehmen.
10. Wer entscheidet über die Bereitstellung, und wann wird sie der
    Gemeindevertretung vorgelegt? Trifft es zu, dass hierzu bereits ein Beteiligungsverfahren bekannt gemacht wurde?
    Über den Verkauf der Ökopunkte muss ebenfalls die GVT entscheiden.
    Der Vertragsentwurf wird in einer der nächsten Sitzungen vorgelegt.
    Das Beteiligungsverfahren (die Entwurfsoffenlage) läuft vom 21.09.2026 bis einschließlich 22.10.2026. In dieser Zeit kann jeder Beteilige eine Stellungnahme abgeben.
    Die Stellungnahmen werden der GVT am 09.11.2026 vorgelegt.

8. Teil A XI Nr. 5 und 6 – Frist und Verzichtsrecht.
   Der Schwebezustand endet spätestens am 31.12.2026. Die Offenlage endet am 09.10.2026; Anmerkung der Verwaltung: 22.10.2026 Abwägung, Satzungsbeschluss und die Genehmigung der FNP-Änderung durch das RP Gießen stehen aus. Der Käufer kann einseitig auf die aufschiebende Bedingung verzichten, obwohl Preisdeckel und Folgekostenbeitrag nach § 14 Nr. 1 erst mit Bekanntmachung des Bebauungsplans wirksam werden.

• Was geschieht, wenn der Bebauungsplan nicht bis 31.12.2026 in Kraft tritt?
  Wenn der B-Plan nicht bis zum 31.12.2026 in Kraft tritt, sind die Kaufverträge unwirksam und somit nichtig. Die Grundstücke bleiben im Besitz der Eigentümer und gehen nicht an den Investor über.
• Warum bleibt das einseitige Verzichtsrecht bestehen?
  Das ist eine übliche Vertragserhaltende Klausel, die dem Investor die Eingehung eines Risikos einräumt trotz ausstehender aufschiebender Bedingung den Vertrag zu erhalten, um seine Grundstückskaufverträge zu retten, weil für ihn der Satzungsbeschluss in naher Zukunft erreichbar erscheint. Ist nicht zum Nachteil der Gemeinde.

9. Beschlussgegenstand, Wertermittlung und Nettoerlös.
   Der Beschlussvorschlag stimmt nur dem „städtebaulichen und Erschließungsvertrag“ zu; der Verkauf der Gemeindeflächen (Teil A: 8.283 m² zu 40 €/m², 331.320 €) ist nicht
   erfasst.

• Soll der Beschluss Teil A einschließen, und auf welche Wertgrenze der Hauptsatzung stützt sich das Zustimmungserfordernis?
  Es wurde im HuF beschlossen, dem Grundstückskauf- und städtebaulichen und Erschließungsvertragsentwurf zuzustimmen. Bei Teil A handelt es sich um den
  Grundstückskaufvertrag. Somit ist der Beschlussgegenstand vollständig.
• Liegt eine Wertermittlung für die Gemeindeflächen vor? Die Bodenrichtwerte der angrenzenden Wohngebiete liegen bei 175 bis 220 €/m².
  Im Rahmen der Gleichbehandlung wurde hier der Kaufpreis von 40 € / qm angesetzt.
  Die genannten Bodenrichtwerte gelten für bereits entwickeltes und erschlossenes Bauland und nicht für Bauerwartungsland.
• Wie hoch ist der Nettoerlös nach Abzug aller Nachzahlungen? Für das Flurstück 175 (1.969 m²) bleibt die Gemeinde zu 32 €/m² Nachzahlung verpflichtet; es verbleiben 8 €/m².
  Der Nettoerlös liegt bei 0 €.

10. Sicherheiten und rechtliche Prüfung.
    Die Vertragserfüllungsbürgschaft beträgt 10 % der Erschließungskosten, ist erst mit Baubeginn zu übergeben und kann nach Abnahme gegen 5 % Gewährleistung getauscht
    werden; Rückgabe gestaffelt nach Gewerken. Vertragspartner ist eine eigens gegründete Projekt-GmbH.

• Wie hoch sind die erwarteten Erschließungskosten, und gibt es eine Patronatserklärung oder Haftungszusage der Muttergesellschaft?
  Eine Kostenermittlung für die Erschließungskosten liegt noch nicht vor.
  Eine Patronatserklärung ist nicht vorgesehen. Eine Sicherheit muss im Sinne von § 11 BauGB angemessen sein. Die vorgesehenen 10 % sind dies. Darüber hinausgehende Sicherheiten würden die Finanzierung erschweren und wären
  damit unangemessen.
• Wurde die aktuelle Fassung juristisch geprüft, auch vergaberechtlich, und durch wen?
  Die Kanzlei KKP hat eine juristische Prüfung für uns vorgenommen.

11. Beurkundung.
    Ich bitte um Bestätigung, dass die Beurkundung erst nach dem Beschluss der Gemeindevertretung erfolgt und bis dahin keine die Gemeinde bindende Erklärung abgegeben wurde.
    Kann bestätigt werden.
    
    B. Bedarf, Zielgruppe, Innenentwicklung
12. Wem dient das Baugebiet?
    Das RP Gießen hat am 02.02.2026 u. a. den Bedarfsnachweis, ein Baulückenkataster und die Angabe verlangt, wie viele der 260 Interessenten Hüttenberger sind.

• Wie viele der 260 Interessenten wohnen in Hüttenberg?
  120 Interessenten sind Einwohner der Gemeinde Hüttenberg

13. Baulücken und Leerstand.
    Der Bürgermeister nannte am 19.05.2025 „inzwischen 94 Baulücken“; in der Aktuellen Stunde am 03.08.2026 wurde über die Anschreiben an die Eigentümer in Rechtenbach
    berichtet.

• Liegt das vom RP verlangte Baulückenkataster vor, und was haben die Anschreiben ergeben (Anzahl angeschrieben, Rückmeldungen, verfügbar gewordene Grundstücke)?
  Wir haben Eigentümer von 46 Baulücken im OT Rechtenbach angeschrieben. Bei uns gingen lediglich 3 Rückmeldungen ein:
  2 Rückmeldungen: Derzeit bestehen Überlegungen zur Entwicklung der Fläche, ein konkreter Zeitpunkt steht jedoch noch nicht fest. 1 Rückmeldung: Es wurde bereits ein Bauantrag gestellt.
  In dem Anschreiben wurde darauf hingewiesen, dass wir davon ausgehen, dass zum aktuellen Zeitpunkt kein Interesse an einer Entwicklung oder Veräußerung besteht, wenn keine Rückmeldung erfolgt.
  Das geforderte Baulückenkataster für den Ortsteil Rechtenbach liegt damit vor.

14. Innenentwicklung und Zuschnitt.
    § 1a Abs. 2 BauGB verlangt den Vorrang der Innenentwicklung; das KEK vom Februar 2026 sieht im Scheunenkranz „ein großes Potenzial“ für Wohnraum.

• Wie ist dieser Belang in der Abwägung dokumentiert, und wurde ein geänderter Zuschnitt geprüft (abschnittsweise Entwicklung, kleinere Grundstücke, Geschosswohnungsbau)?
  Die aktuellen Zahlen zeigen, dass innerhalb der Ortslagen zwar theoretische Potenziale vorhanden sind; diese stehen jedoch nicht automatisch auch für eine kurzfristige bauliche Entwicklung zur Verfügung. (siehe Seiten 12-13 zur Begründung B-Plan)
  Im anstehenden Dorfentwicklungsprozess soll zukünftig auch der Ausbau von Scheunen im OT Hüttenberg gefördert werden. Eine kurzfristige Aktivierung von Wohnraum ist dadurch jedoch nicht möglich.
  Die Parzellierung der einzelnen Grundstücke wurde noch nicht abschließend festgelegt.
  Ein Geschosswohnungsbau ist grundsätzlich möglich.
• Liegt eine Einschätzung vor, wie viele Grundstücke tatsächlich verfügbar bleiben, wenn die Frist zum 31.12.2026 verstreicht? Es ist damit zu rechnen, dass einzelne private Eigentümer dann nicht mehr verkaufen wollen. Eine Erschließung wie geplant wäre dann nicht mehr möglich – lässt sich das Baugebiet in diesem Fall in einem neuen Zuschnitt erschließen?
  Wenn der B-Plan bis zum 31.12.2026 nicht in Kraft tritt, sind die Kaufverträge unwirksam. Inwieweit die Eigentümer bereit sind einen neuen Kaufvertrag zu schließen ist nicht bekannt.

15. Gesamtbilanz für den Haushalt.
    Für den Haushalt 2027 wird ein Plandefizit von 2,37 Mio. € erwartet, und zwar einschließlich einer Erhöhung der Grundsteuer B um 174 Prozentpunkte. Der Kita- Beitrag in § 12 beruht auf einer Annahme zur Belegung (115 Wohneinheiten, 23 Plätze).

• Kann die Verwaltung mit denselben Annahmen eine überschlägige
  Folgekostenrechnung vorlegen? Gemeint sind laufende Mehreinnahmen (Einkommensteueranteil, Grundsteuer B, Schlüsselzuweisungen abzüglich höherer Kreis- und Schulumlage) gegenüber laufenden Mehrkosten
  (Kinderbetreuung, Unterhalt von Straßen, Grünflächen und
  Regenrückhaltebecken), in mindestens zwei Szenarien und mit dem Jahr, ab dem sich das Baugebiet trägt. bspw. über projekt-check.de
  Kann kurzfristig nicht beantwortet werden.
• Wie hoch ist erfahrungsgemäß der Anteil der Käufer aus Hüttenberg selbst, also ohne zusätzliche Einwohner?
  Hierüber sind keine Statistiken geführt worden